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La croissance de la taille des maisons et la crise du logement

2 avril 2024

Lecture

4min

  • Colin Pratte

Au même titre que la voiture conduite ou les vêtements portés, la maison habitée est un marqueur de classes sociales et un symbole de réussite socioprofessionnelle. Posséder une grande maison est valorisé socialement, ce qui influence à la hausse la taille des habitations au Québec. Dans un contexte de crise du logement abordable, doit-on mieux planifier le parc immobilier du Québec pour freiner la croissance de la taille des maisons et le recul de leur abordabilité?

Une croissance marquée de la taille moyenne des maisons unifamiliales

Le graphique suivant montre la taille moyenne des maisons unifamiliales par période de construction. La superficie indiquée pour chacune des périodes renvoie à la taille individuelle moyenne des constructions neuves. Les maisons unifamiliales construites lors de la période 2016-2020 avaient une superficie moyenne de 198 m2, comparativement à 112 m2 pour les maisons construites entre 1961 et 1977. En 60 ans, la taille moyenne de la maison unifamiliale neuve a donc augmenté de 76%. Seulement depuis la période 1984-1995, on observe une augmentation de 55%. 

Le graphique suivant illustre l’évolution du nombre moyen de personnes par ménage selon les périodes de construction du graphique précédent. On observe une diminution marquée de la taille des ménages, et ce, concurremment à une hausse de la grandeur des maisons. En d’autres mots, des ménages plus petits habitent des maisons plus grandes.  

Notons par ailleurs que le Canada est le pays de l’OCDE ayant le plus grand nombre de pièces par habitant, avec 2,6, ce qui le place devant la Nouvelle-Zélande et les États-Unis qui sont à 2,4. À titre comparatif, l'Italie est à 1,4 tandis que l’Allemagne et la France sont à 1,8. La moyenne des pays de l’OCDE est de 1,7.

Réglementer la taille des maisons?

Il n’y a qu’à se promener dans les banlieues du Québec pour observer la taille grandissante des maisons. Il est commun de voir un bungalow d’un étage être acheté, démoli, puis reconstruit sur deux étages avec garages multiples et une plus grande emprise sur le sol. À terme, cette dynamique conduit à la constitution d’un parc de maisons unifamiliales moins abordable et laissant moins de place aux constructions plus denses comme les maisons jumelées ou les multiplex, pourtant nécessaires pour accroître le nombre d’unités disponibles sur le marché. En 2020, les maisons unifamiliales représentaient 43,7% du parc immobilier du Québec.

Sur le plan écologique, une maison plus grande consommera nécessairement plus d’énergie et de ressources naturelles, tant pour sa construction que son entretien et son occupation. Un appartement requiert en moyenne 28% moins d’énergie par m2 qu’une maison unifamiliale. Pourquoi alors ne pas réglementer la taille des maisons?

Les compétences de zonage et de réglementation de construction et de rénovation relèvent du palier municipal. Les revenus fonciers étant la principale source de revenus des municipalités, celles-ci n’ont pas intérêt à réglementer à la baisse la taille des habitations, puisque la facture de chaque ménage diminuerait en conséquence. Par exemple, un échantillon comparatif d’une dizaine de comptes de taxes de grandes maisons unifamiliales et jumelées au sein d’un même quartier de la ville de Laval (Duvernay) montre des variations de taxes foncières majeures, les maisons jumelées ayant des taxes municipales annuelles environ quatre fois inférieures aux maisons unifamiliales grand format.

En somme, il faudra se demander si la crise écologique et la crise du logement justifient d'empiéter sur le droit de quiconque en a les moyens de se construire une maison surdimensionnée. D’ici là, force est de constater que le phénomène des « monster house » est autant un signe de réussite sociale qu’une manifestation d’un échec politique à planifier un aménagement urbain abordable et durable sur le plan écologique. 

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6 comments

  1. Il faudra revoir les leviers financiers dont disposent les municipalités pour qu’elles cessent d’encourager ce type de développement résidentiel par attrait pour les taxes qu’il génère. L’implantation pour nos paliers de gouvernances d’un incitatif au développement durable des communautés qui habitent nos territoires en partenariat avec les promoteurs et peut-être l’obtention d’une certification en développement durable pour ces derniers. Cessons de défigurer nos paysages et quartiers, redenons-leurs un lustre assez digne pour en faire des lieux de vies exemplaires, voir même attractifs touristiquement. N’y a t-il pas ailleurs de bons modèles dont s’inspirer ?

  2. Analyse fort intéressante et pertinente. J’aime particulièrement la phrase suivante: “En somme, il faudra se demander si la crise écologique et la crise du logement justifient d’empiéter sur le droit de quiconque en a les moyens de se construire une maison surdimensionnée.”
    J’ai une maîtrise en sociologie et une formation en dessinateur en bâtiment. Je viens de quitter mon emploi après 5 ans de dessins justement parce que je vois bien que le domaine de la construction résidentielle et de l’écologie ne vont pas ensemble à l’heure actuelle (et ce, malgré la volonté de mon ancienne entreprise à vouloir œuvrer dans la construction écologique). Un aspect n’est cependant pas abordé (on ne peut pas tout aborder), c’est l’aspect esthétique des constructions. L’avantage des grandes maisons d’architectes, pour le gens qui en ont les moyens, c’est qu’en conception cela laisse la possibilité d’avoir quelque chose de plaisant (quoique ce ne soit pas le cas de toutes les conceptions). Le petites constructions (jumelés ou multiplex) rendent le defis d’offrir quelque chose de fonctionnel et esthétique très difficile et je ne suis pas sûr de vouloir voir fleurir des développement de jumelés identiques et de moins bonne qualité aux futures générations (l’aspect financier est aussi très présent, pour avoir des bâtiment abordables, on fini toujours avec les mêmes volumes/matériaux de bâtiments car c’est moins dispendieux). Aujourd’hui d’aucuns trouvent que l’esthétique des bâtiment tout en béton (années 50-70) sont une plaie dans le paysage urbain, qu’en sera-t-il avec une profusion de multiplex identiques? L’enjeu n’est pas évident, serions nous capable d’allier planification urbaine écologique, esthétique et durable dans un cadre politique ou ce qui compte c’est la rapidité de construction à moindre couts d’un côté et les construction esthétiques réservées au plus riches d’un autre?

  3. Très contente de voir qu’ENFIN, on en parle!!! Ça fait des années que je parle des “châteaux” que les familles se font construire à Laval ou sur la rive sud de Montréal!!! Il y en a aussi depuis longtemps à Outremont et à Westmount!!! Le tout pour des familles de 3 ou 4 personnes… et ça c’est quand les enfants sont encore à la maison… Il y a aussi de nombreuses années que je pense qu’il faudrait limiter la superficie en fonction du nombre de personnes dans la famille qui réside dans ces maisons… mais je me sens “communiste” quand je dis ou pense cela…

  4. Les mini-maisons en région sont-elles une solution?
    Tout est cher et beaucoup de personnes voulant acheter une maison de ce type auraient la possibilité de le faire.

  5. 1. La fiscalité municipale nécessite une réelle réforme.
    2. Une fiscalité fonction de la taxe de vente sur la valeur ajoutée “TPS-TVQ”, des sciences géomatiques et de l’impôt sur le revenu.
    3. Un impôt progressif sur uniquement le gain en capital immobilier est aussi pertinent.

    Le Québec est reconnu pour ses grandes compétences à l’égard des sciences géomatiques.

  6. J’apprécie habituellement les analyses produites par l’IRIS mais celle-ci manque cruellement de rigueur et vise la mauvaise cible. D’abord, si les maisons « surdimensionnées » existent, c’est qu’il y a des gens qui possèdent les moyens nécessaires et qui les valorisent, pour des raisons qui leur appartiennent. Chercher à les éradiquer ne pourrait réussir que si les écarts de richesse disparaissaient complètement, ce qui a bien peu de chance de se produire et qui, en fait, ne s’est jamais produit dans l’histoire de l’humanité. Même sous des régimes soi-disant communistes (Russie, Chine, etc.), de tels écarts, et les résidences de taille obscène qui viennent avec, pullulent.

    Vous avez certainement raison de dire que les maisons plus grandes consomment en théorie plus d’énergie que les plus petites, toutes choses étant égales par ailleurs, ce qui pourrait ne pas être le cas en pratique (meilleure isolation, utilisation de thermopompe ou de sources alternatives d’énergie comme la géothermie, les panneaux solaires, etc.). La plus grande utilisation de matériaux lors de la construction ne représente pas grand-chose sur la durée de vie de l’immeuble, elle-même probablement plus élevée pour une résidence mieux construite avec des matériaux plus durables.

    Réglementer la taille des résidences ne constitue pas une option réaliste ou optimale. Assurons-nous plutôt que les prix des matériaux, de l’énergie et de tout le reste comprennent l’ensemble des coûts sociaux et environnementaux, par le biais de taxes ou de tarifs plus élevés ou progressifs, si nécessaire. Nous le faisons déjà en partie (tarifs d’électricité plus élevés dépassé un certain seuil, taxes de vente non remboursées lorsque la valeur de la propriété dépasse un certain montant, par exemple), mais ce n’est manifestement pas suffisant. Lorsque le ménage qui envisage construire une résidence devra payer le juste prix, il y a fort à parier que les résidences surdimensionnées se feront plus rares et/ou de taille plus réduite.

    Cette stratégie du juste prix devrait également s’appliquer à l’ensemble des biens et services, particulièrement ceux consommés par les personnes bien nanties. On parle ici de voitures énergivores, de voyages en avion ou de croisières sur des villes flottantes alimentées aux combustibles fossiles et j’en passe. Évidemment, un tel effort serait plus efficace si l’ensemble de la communauté internationale s’y mettait en même temps. Comme les plus nantis possèdent sans doute beaucoup plus d’influence sur les décideurs politiques que le reste de la population, le chemin risque d’être long mais il faut garder espoir et exercer notre droit de vote en conséquence.

    D’autre part, si les municipalités ne cherchaient qu’à maximiser leurs revenus de taxes, elles privilégieraient nécessairement la construction d’immeubles multi-logements sur leur territoire limité, idéalement des tours d’habitation avec un nombre infini d’étages, car ceux-ci seraient sans conteste évalués à un niveau plus élevé par mètre carré de terrain qu’une résidence unifamiliale, même surdimensionnée. Les promoteurs immobiliers privés recherchent eux aussi une densification maximale, lorsque permise, car bien plus rentable, mais il s’agit ici d’un autre débat.

    Par ailleurs, l’impôt foncier, tel que nous le connaissons, représente une forme archaïque de taxation dont nous aurions dû nous débarrasser il y a belle lurette. Il s’agit en effet d’une forme très incomplète de taxe sur le patrimoine qui ne prend même pas en compte la valeur nette de celui-ci mais plutôt la valeur brute du bien immobilier, sans déduire la dette correspondante. Une redistribution équitable des patrimoines devraient plutôt considérer la valeur nette de l’ensemble de ceux-ci, toutes les formes de biens et d’actifs, mobiliers ou immobiliers, aux fins de la taxation. Lors de la dernière campagne électorale provinciale, QS avait bien maladroitement proposé une telle taxe qui visait pourtant la bonne cible.

    Finalement, je ne crois pas que le Québec soit à la veille de manquer d’espace pour construire des logements sociaux ou abordables. C’est plutôt la volonté politique qui fait défaut. Même s’il est clair que de tels logements doivent nécessairement être construits hors-marché (tel qu’établi partout ailleurs sur la planète), on s’entête à croire que le marché privé fera le travail. S’il est encouragé à le faire, celui-ci construira plus de logements, mais qui ne seront pas davantage abordables qu’actuellement. Le secteur public, appuyé par les secteurs coopératif et communautaire, doivent retrousser leurs manches et redevenir les maîtres d’oeuvre de ce gigantesque chantier. C’est sur ce clou qu’il faudrait taper.