COMMUNIQUÉ | Une industrie immobilière florissante en pleine crise du logement

Montréal, le 17 juin 2024 – Tandis que les appels aux assouplissements réglementaires pour faciliter la construction de logements se multiplient, l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS) publie une nouvelle étude qui montre que les besoins en logement ne seront pas forcément mieux comblés si les promoteurs bénéficient d’une réglementation moins contraignante.

« Malgré l’existence de mécanismes publics pour encadrer le développement résidentiel, il y a rarement eu autant d’argent qui circule dans le marché de l’habitation que dans les vingt dernières années. C’est bien là un signe que le développement du logement social est la meilleure manière de remédier à la crise actuelle », constate Louis Gaudreau, chercheur associé à l’IRIS et co-auteur de l’étude.  

Investissements records dans l’industrie de la construction

En 2022, l’afflux de capitaux dans l’industrie de la construction était plus de deux fois supérieur aux investissements enregistrés à la fin des années 90 et le secteur s’est mieux porté que la moyenne des autres industries durant cette même période. Cette hausse des investissements s’est répercutée sur la construction de logements neufs dont le nombre a suivi et parfois même dépassé la croissance du nombre de ménages dans cinq grandes villes québécoises.

« On ne peut pas nier qu’il existe une baisse des mises en chantier depuis 2022. Il s’agit toutefois d’un phénomène assez récent qui est arrivé bien après le début de la crise. À Montréal, par exemple, il s’est construit 110 001 logements entre 2001 et 2021, alors que la métropole comptait 92 850 nouveaux ménages durant cette période », remarque Catherine Héon Cliche, chercheuse associée à l’IRIS et co-autrice de l’étude.  

Une industrie florissante en pleine crise du logement

Pendant que le loyer moyen dans six grandes villes québécoises augmentait entre 67 % et 114 %, les bénéfices des principales entreprises œuvrant dans l’immobilier résidentiel ont soit connu une forte croissance, soit affiché des niveaux relativement stables. Les propriétaires d’entreprises de location ont notamment vu leurs bénéfices annuels passer de 3,28 G$ en 2012 à 4,78 G$ en 2021, soit une hausse de 45,7 %. Les grandes entreprises de construction ont quant à elles réalisé 326 M$ de bénéfices nets en 2019.

« Les données disponibles montrent que l’industrie est en très bonne santé. Le problème, c’est que dans un secteur économique à dominante rentière comme l’immobilier résidentiel, la croissance des bénéfices de l’industrie s’accompagne généralement d’une hausse importante des prix des loyers ».

Libéraliser davantage aggravera la crise

Les données montrent que la persistance d’une pénurie de logements s’explique par des choix d’investissement qui ont systématiquement privilégié la propriété lucrative au détriment du logement locatif financièrement accessible. Selon les villes, entre 54 % et 69 % des nouveaux logements construits de 2000 à 2023 étaient des condominiums ou des maisons unifamiliales. 

« Le gouvernement de François Legault a fait adopter plusieurs modifications législatives visant à libéraliser davantage le secteur de la construction résidentielle dans les dernières années. Notre étude montre qu’il aurait fallu faire exactement le contraire puisqu’un meilleur encadrement de l’industrie et des investissements publics dans le logement social auraient permis de mieux répondre aux besoins des locataires », conclut Louis Gaudreau.