Le règlement pour une métropole mixte et la crise du logement
23 avril 2021
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Le Québec connaît actuellement une crise du logement des plus sévères qui se fait sentir dans de nombreuses municipalités de la province. Plusieurs phénomènes tels que l’embourgeoisement des quartiers centraux, la spéculation immobilière et la construction massive de condominium sont en cause. La crise sanitaire accentue le caractère critique de l’accès au logement, particulièrement pour les logements de qualité et abordables.
À Montréal, la situation déplorable du logement a forcé l’administration municipale à chercher des pistes de solutions. Lors de la campagne électorale de 2017, Valérie Plante avait déjà énoncé les principes qui deviendraient éventuellement le Règlement pour une métropole mixte, qui consiste en une modification de la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels. La première version du projet de règlement se lisait comme suit :
« […] l’imposition d’un seuil minimal de 20 % de logements familiaux dans les grands projets immobiliers, la bonification de la Stratégie d’inclusion en logement social, qui devra prévoir 20 % de logement social et 20 % de logement abordable dans les projets immobiliers […] »
Après quatre années de débats et d’amendements, le règlement est finalement entré en vigueur le 1er avril dernier. La version définitive du règlement est cependant beaucoup moins ambitieuse et extrêmement plus complexe que celle proposée en 2017. Ainsi, la charge fiscale prévue par le règlement a été revue à la baisse pour les promoteurs immobiliers dans le but de limiter l’impact sur la hausse des prix de vente des propriétés et pour soutenir le développement immobilier à Montréal.
La version du projet de règlement présentée en 2019 anticipait que celui-ci ferait augmenter le prix des constructions immobilières jusqu’à 4 %, tandis que la version actuelle anticipe une hausse des coûts entre 0,8 % et 1,9 % selon le secteur. La Ville de Montréal anticipe également que la version actuelle du règlement rapportera 13,7 millions en contributions financières (indexées à 5 %) et qu’elle entraînera la construction de 600 logements sociaux.
Comment le règlement fonctionne-t-il ?
Plutôt que d’imposer à tout projet immobilier de plus de 450 m2 en sol montréalais un seuil minimal de 20 % de logements sociaux, abordables et familiaux, le règlement instaure des seuils plus flexibles en fonction de la situation géographique et de la taille du projet immobilier, ainsi que le droit de verser une contribution financière à la Ville pour se soustraire à l’obligation de respecter les seuils. Le règlement, par des taux avantageux, encourage également les promoteurs à léguer des terrains ou des logements préconstruits en guise de compensation.
Le règlement divise la ville de Montréal en secteurs et associe ceux-ci à des échelles de prix différents. Essentiellement, plus le logement est proche du centre-ville, plus les prix sont élevés.
Source : Ville de Montréal (2020). « Règlement pour une métropole mixte – Document explicatif », Ville de Montréal, p.18.
De plus, le règlement applique une forme de progressivité des contributions, c’est-à-dire que pour les petits projets, des contributions financières relativement faibles sont exigées et les montants n’augmentent guère pour les projets de tailles moyennes. Cependant, ceux-ci augmentent significativement pour les projets de plus grande envergure. Il faut souligner que les taux par m2 sont progressifs, c’est-à-dire que, par exemple, pour un projet immobilier de 20 000 m2 dans le « secteur 3 » le promoteur paiera 41 $ par m2 entre 450 à 1800 m2, 51 $ par m2 entre 1800 à 9000 m2, 61 $ par m2 entre 9000 et 12 500 m2, etc.
Tableau 1: Montant de la contribution financière par m² selon les paliers de superficie résidentielle et les secteurs de valeurs
Montant par secteur de valeur pour le calcul de la contribution financière | |||||
Paliers de superficie | Secteur 1 | Secteur 2 | Secteur 3 | Secteur 4 | Secteur 5 |
>9000 à ≤ 12 500 m² | 88 $ | 74 $ | 61 $ | 46 $ | 34 $ |
>450 à ≤ 1800 m² | 59 $ | 49 $ | 41 $ | 31 $ | 23 $ |
>1800 à ≤ 9000 m² | 74 $ | 62 $ | 51 $ | 38 $ | 28 $ |
>12 500 à ≤ 22 500 m² | 103 $ | 87 $ | 76 $ | 54 $ | 40 $ |
>0 à ≤ 450 m² | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
22 500 m2 ou plus² | 118 $ | 99 $ | 82 $ | 61 $ | 46 $ |
Source : Ville de Montréal (2020). « Règlement pour une métropole mixte – Document explicatif », Ville de Montréal, p. 19
Impact financier de l’application du règlement
La Ville a rendu public un outil de calcul ainsi qu’une page explicative de l’outil qui permet d’en apprendre davantage sur l’impact du règlement sur la contribution attendue de chaque promoteur. Voici néanmoins quelques exemples qui illustrent son application.
La contribution financière pour le volet social d’un projet dans le secteur 3 de 1000 m2 sera de 22 550 $, alors que la contribution financière d’un projet 5 fois plus grand dans la même zone, soit 5000 m2, sera de 218 550,00 $ et un projet, toujours dans la même zone, 10 fois plus grand, soit de 10 000 m2, s’élèvera à 483 550,00 $.
De plus, si le projet dépasse les 4500 m2, celui-ci doit également ajouter une contribution au volet abordable. Dans l’exemple présenté, pour un projet de 5000 m2 en zone 3, la contribution au volet abordable serait de 11 585 $ et de 127 435 $ pour un projet de 10 000 m2 dans la même zone. Ainsi, les montants finaux pour ces projets monteraient à 230 135 $ et à 610 985 $ respectivement.
Un règlement qui pourrait être perfectionné
Le règlement, bien qu’exhaustif au niveau des modalités d’application, comporte plusieurs limites qui pourraient faire l’objet d’amélioration.
Pour commencer, le règlement ne s’applique pas à la transformation de logements locatifs en propriétés divises ou indivises (condos), dans la mesure où aucun logement n’est ajouté. Ainsi, ce règlement n’apporte que peu ou pas de barrière au phénomène des « rénovictions ». En vertu de ce phénomène, des propriétaires peuvent, par des moyens légitimes ou non, évincer des locataires, effectuer des rénovations mineures ou majeures et exiger aux nouveaux locataires un loyer significativement plus élevé.
Le règlement n’est également pas en mesure à lui seul de garantir la pérennité des logements abordables et familiaux privés produits. Bien que le règlement possède une option logement abordable pérenne, qui garantit que le prix des logements soit contrôlé pendant une durée de 30 ans, celle-ci n’est qu’une des quatre options laissées au choix des promoteurs pour satisfaire les exigences du règlement en matière de logement abordable. Les autres options sont l’accession à la propriété (ex : accès condo), les logements locatifs abordables soutenus par un programme (ex : Fonds de co-investissement pour le logement) et la cession d’un immeuble locatif en faveur de la Ville.
En conclusion
En prenant en compte la liste d’attente pour un logement social à Montréal qui est actuellement à 23 000 ménages selon l’Office municipal d’habitation de Montréal et les chiffres de la Fédération des locataires d’habitation à loyer modique du Québec (FLHLQ) selon lesquels 57 % des immeubles comportant des HLM auraient reçu la cote E (besoin de rénovations d’urgence), il semble évident que les retombées du règlement, soit 13,7 millions en contributions financières (indexées à 5 %), et la construction de 600 logements sociaux par année, ne régleront significativement aucun problème d’habitation à Montréal. De plus, ce règlement est positionné à la remorque du développement immobilier privé et donc dépendant de la logique du marché et des cycles économiques, ce qui n’augmente pas ses chances de succès.
Ainsi, si la Ville de Montréal, ou toute autre administration publique, décide de s’attaquer à la crise du logement, celle-ci doit prendre en compte d’autres aspects du problème comme l’effritement du parc locatif ou l’aspect même de la marchandisation du logement. Cela étant dit, pour arriver à des changements majeurs et éviter le pire, il faudrait peut-être que certains commencent par reconnaître qu’il y a une crise du logement.
