Logement à Montréal : la rentabilité favorisée aux dépens de l’abordabilité

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Montréal, le 30 juin 2020 – Est-il rentable d’investir dans le logement locatif à Montréal ? Sans l’ombre d’un doute, révèle une étude de l’IRIS rendue publique ce matin. Au cours des 15 dernières années, le taux de rendement annuel moyen avant impôt pour un immeuble locatif dans l’agglomération de Montréal a été de 24 %.

Rentabilité
« Il existe une forte tension entre l’immobilier comme investissement et le logement comme bien essentiel. La rentabilité des immeubles locatifs mine l’accessibilité au logement », déplore Julia Posca, chercheuse à l’IRIS. Une étude menée en 2002 par la firme Raymond Chabot GrantThornton (RCGT) et sur laquelle s’appuyaient de nombreux intervenants de l’époque jugeait que l’investissement dans les immeubles locatifs n’était pas rentable. En effet, RCGT établissait à 8 % le seuil de rentabilité d’un investissement et estimait que les logements locatifs dans l’agglomération de Montréal offriraient à leurs propriétaires un rendement oscillant de -5,6 % à 7,3 %. L’IRIS, en se basant sur des hypothèses plus réalistes, avait plutôt calculé une rentabilité de 11,1 % à 14,7 %. Or même ces évaluations se sont avérées trop prudentes. « La valeur des immeubles a monté en flèche depuis le début des années 2000. Avec un rendement annuel moyen de 24 %, les propriétaires de logements locatifs ont pu empocher jusqu’à trois fois plus d’argent que ce que RCGT considérait raisonnable. C’est très élevé », analyse Guillaume Hébert, coauteur de l’étude.

Spéculation
Les auteurs observent que les pratiques spéculatives sur le marché immobilier ont contribué à la fois à la hausse des prix de l’immobilier et à creuser l’écart de richesse entre propriétaires et locataires. Chercheur à l’IRIS et professeur spécialisé en logement à l’Université du Québec à Montréal, Louis Gaudreau explique que « pour bien des familles, le logement est le poste de dépense principal. Dans un contexte comme celui de Montréal, la spéculation immobilière creuse les inégalités à vitesse grand V. Qui plus est, de plus en plus de ménages sont contraints de se prêter au jeu de la spéculation sur la valeur marchande de leur logement, lors de l’achat d’une autre maison répondant davantage à leurs besoins, par exemple ». La valeur nette médiane des ménages propriétaires était de 551 000 $ en 2016 (une hausse de 81 % par rapport à 1999), contre seulement 22 400 $ pour les locataires (hausse de 47 % par rapport à 1999).

Recommandations

Il faut revoir le cadre fiscal et réglementaire qui régit la propriété immobilière afin de favoriser l’abordabilité du logement pour les locataires, mais aussi pour les petits propriétaires. « On pourrait ainsi limiter la spéculation immobilière et financer la construction de logements sociaux et communautaires », conclut Louis Gaudreau. Pour y arriver, l’Institut formule plusieurs recommandations (p. 17-18) dont :

- Revoir la taxe foncière et la rendre plus progressive en prenant en considération l’actif total détenu par les propriétaires plutôt que de les imposer uniquement en fonction de la valeur d’une propriété ;
- Abolir la déduction sur le gain en capital. Si elle n’avait pas été en vigueur lors des quinze dernières années, le rendement calculé par l’Institut (24 %) aurait été réduit d’un à quatre points de pourcentage.

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