Quand les propriétaires transforment le Tribunal administratif du logement en liste noire des locataires

Malgré ce qu’en disent ceux-là mêmes qui en sont responsables, la crise du logement n’est pas terminée. Ces responsables sont connus: une classe propriétaire pour qui le logement agit de plus plus comme un actif financier, des phénomènes comme l’« Airbnbisation » du logement et, en filigrane, l’émergence d’un ensemble d’outils destiné autant aux investisseurs qu’aux petits propriétaires dans le but de faciliter la gestion de leurs actifs immobiliers.

Cet écosystème complexe et très lucratif inclut les services d’enquête pré-location, une industrie actuellement en pleine expansion qui demeure largement sous-étudiée et trop peu réglementée au Québec. Cet article met en lumière non seulement les effets du recours aux enquêtes pré-location, mais aussi les tactiques déployées par les propriétaires pour contourner les rares garde-fous qui existent. 

À travers les années, et malgré une tentative étouffée dans l’œuf de mieux encadrer l’accès aux données des locataires en 2001, cette industrie s’est assurée un accès privilégié à un nombre croissant de données. On peut penser évidemment à la cote de crédit, mais aussi au numéro d’assurance sociale, au relevé bancaire, aux revenus mensuels et dépenses, aux antécédents judiciaires et dans certains cas à la réputation en ligne. Ces données sont ensuite analysées de manière opaque afin d’informer le locateur non seulement sur le « comportement passé » du locataire, mais de plus en plus sur son « potentiel de risque », reflétant à quel point la gestion d’immeubles s’apparente à celle d’actifs financiers. 

Bien que ces enquêtes ne soient pas nouvelles, la légitimation tacite de pratiques de plus en plus intrusives tire clairement parti des situations de crise, vidant de sa substance la notion de consentement, puisque refuser de fournir des informations personnelles revient souvent à se voir refuser tout accès au logement.     

Au-delà de l’industrie des enquêtes pré-location : les tactiques numériques des propriétaires 

Parallèlement à l’essor de ces services, les propriétaires développent des tactiques numériques visant à contourner les lois censées protéger les locataires —  notamment celles qui interdisent la discrimination et le partage de listes noires des locataires. Une tactique retient particulièrement l’attention. 

Celle-ci consiste pour les propriétaires à ouvrir des dossiers au Tribunal administratif du logement (TAL) dans le simple but de créer une trace numérique — même lorsqu’ils savent que la cause est probablement perdante. 

Cette tactique n’est en rien anecdotique comme en atteste l’énorme disparité entre le nombre de cas introduits au TAL chaque année par les propriétaires et ceux introduits par les locataires. En 2023, par exemple, 85% des causes étaient introduites par des propriétaires. Cette asymétrie en a d’ailleurs conduit plusieurs à parler d’un tribunal à la solde des propriétaires, voire d’un complexe industriel de l’éviction, reflétant ainsi la dimension institutionnelle de la crise des évictions.

Ce qui inquiète avec cette pratique devenue généralisée, c’est notamment que les propriétaires ont transformé le tribunal en véritable registre des locataires — ou comme certains propriétaires le suggèrent en « liste noire officielle » (voir à titre d’exemple les captures d’écran ci-bas).

Le droit à la vie privée : une ressource inégalement répartie

La capacité des propriétaires à transformer le TAL en une sorte de registre repose, en partie, sur le rôle central accordé au principe de la publicité des débats judiciaires. Malgré ses vagues promesses en matière de responsabilisation, d’éducation et de démocratie, plusieurs juristes se sont montrés particulièrement critiques à l’égard de ce principe, soulignant un certain nombre de contradictions internes pouvant avoir des conséquences dévastatrices en termes de discrimination. 

On peut penser notamment au fait que cette publicité repose sur l’hypothèse selon laquelle l’accès aux décisions des tribunaux devrait inciter les parties à dire la vérité, sachant que leurs noms et leurs témoignages seront soumis à l’examen du public. Or, comme le dénoncent depuis longtemps les locataires et les groupes de défense, les propriétaires mentent souvent en toute impunité. Ce phénomène a d’ailleurs été documenté par le Comité logement de la Petite-Patrie (CLPP), qui a constaté que 85 % des 363 cas de reprise de possession qu’il a examinés entre 2015 et 2020 impliquaient des opérations spéculatives de nature frauduleuse.

Une autre hypothèse est que la divulgation des informations devrait imposer une certaine charge de responsabilité aux parties plaignantes. Pourtant, cette exposition présente également un caractère profondément asymétrique dans le domaine du logement. Qu’ils agissent en tant que plaignants ou défendeurs, les locataires sont contraints d’assumer le fardeau d’une surveillance numérique croissante, tandis que les propriétaires ne courent pratiquement aucun risque matériel ou réputationnel comparable. 

Les risques liés à cette exposition sont encore plus préoccupants dans le cas des locataires en situation irrégulière, qui peuvent subir des abus par crainte d’être dénoncés aux autorités frontalières par leurs propriétaires, ou par crainte d’apparaître dans des bases de données officielles.

Il ne s’agit pas ici de plaider en faveur d’une fermeture totale des dossiers judiciaires, et encore moins de suggérer aux locataires de ne pas dénoncer leurs propriétaires. Cependant, étant donné que le principe de la publicité n’est pas absolu — notamment dans les cas qui impliquent des mineurs —, son application aux dossiers des tribunaux du logement devrait être examinée à la lumière des abus avérés commis par les propriétaires et l’industrie des enquêtes pré-location.

L’accès aux dossiers judiciaires peut notamment s’avérer une source d’information précieuse pour les groupes de défense à la recherche de jurisprudence pertinente afin de défendre les locataires, ainsi que pour recueillir des informations sur les propriétaires. À grande échelle, cet accès peut aussi devenir une source d’information essentielle pour l’organisation et l’autonomisation des locataires, ainsi que responsabiliser les propriétaires. Pourtant, l’accès aux dossiers judiciaires reste inégalement réparti entre propriétaires et locataires, ce qui soulève des questions fondamentales quant à savoir quelle vie privée est considérée comme importante — et quelle exposition est considérée comme normale — dans le contexte actuel. 

Mais on peut aussi se demander si de mettre l’accent simplement sur les enjeux relatifs à la vie privée — par exemple se demander si le fait d’accorder aux propriétaires l’accès aux relevés bancaires ou aux comptes sur les réseaux sociaux est une pratique intrusive — risque d’occulter certaines questions de pouvoir et de préjudice qui en découle. En d’autres termes, c’est peut-être moins un problème de vie privée, voire d’atteinte à la dignité, que d’accès à un logement décent dans les sociétés capitalistes.