Atterrissage en douceur ou crash immobilier? Le suspense tire à sa fin

Le discours a changé chez les analystes du marché financier. Il n’y plus lieu de se demander si le marché connaît un ralentissement, on se questionne désormais à savoir ce à quoi ressemblera la « correction ». Les indicateurs tels que les permis de construction et le prix des propriétés ont suffisamment diminué au cours des derniers mois pour convaincre les autorités canadiennes de poser certains gestes visant à « refroidir » le marché. Le dernier en date s’est produit la semaine dernière alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) annonçait qu’elle limitait la garantie octroyée sur la conversion d’hypothèques en titres de créance.

On pourrait donc séparer les observatrices et observateurs de la bulle immobilière en deux camps : ceux qui tablent sur un « atterrissage en douceur », donc un rééquilibrage des prix vers un niveau plus sensé et ce, sans grande perturbation dans l’économie. Dans l’autre camp, il y a ceux qui appréhendent un crash et que le marché pique soudainement du nez entraînant avec lui l’économie canadienne. Comme l’explique cet article de la Presse canadienne, cette version pessimiste à propos de la « correction » qui attend le marché n’affecterait pas seulement l’avoir des ménages frappés sur leur actif de plus grande valeur, leur propriété. En effet, le secteur de la construction serait également touché, mais surtout la confiance ébranlée des ménages ferait chuter leurs dépenses et le dernier moteur vigoureux de l’économie canadienne serait ainsi enrayé. Ce ralentissement provoquerait des faillites qui elles-mêmes, si elles se produisent en trop grand nombre, causeraient des pertes importantes au secteur bancaire qui réagirait en réduisant l’accès au crédit. Et un cercle vicieux vers le bas serait ainsi enclenché.

Mais pourquoi parle-t-on de bulle immobilière en premier lieu? Il y a longtemps que l’IRIS déplore les risques pris par les autorités publiques en matière d’endettement des ménages notamment par le biais de l’endettement hypothécaire. Le graphique suivant est tiré de l’édition 2013 des statistiques annuelles sur l’évaluation foncière municipale, un document publié par le ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire. Il rappelle on ne peut plus clairement pourquoi plusieurs analystes tirent la sonnette d’alarmante depuis plusieurs années.

Source : ÉVAstat 2013, MAMROT, p.7, adaptation par l’auteur.

De 2003 à 2013, pendant que le nombre d’unités évaluées passait de 3,03 millions à 3,45 millions, la valeur de l’ensemble de ces unités est passée quant à elle de 386,1 G$ à… 940,3 G$. Une augmentation de 143% de la valeur sur dix ans. C’est vite. Très vite. Trop vite. Le suspense semble tirer à sa fin et, pour reprendre la métaphore inspirée du baseball et utilisée par un économiste de la banque CIBC, tout semble indiquer que l’on soit arrivé à la fin de la neuvième manche et que la partie s’achève.